Тот, кто ищет квартиру в Германии, встречает много новых слов: Kaltmiete, Warmmiete, Nebenkosten, Vorauszahlung. Эти слова важны, потому что от них зависит, сколько денег вы на самом деле платите каждый месяц. В этой статье мы просто объясняем эти понятия. После прочтения вы сможете правильно понимать объявления о сдаче квартир, лучше планировать ежемесячные расходы и проверять ежегодный расчёт дополнительных расходов.
Главные понятия коротко
Арендная плата в Германии обычно состоит из нескольких частей. У каждой части есть своё название:
- «Холодная» аренда (Kaltmiete) (также Nettokaltmiete или Grundmiete): это цена только за саму квартиру. Отопление, вода и другие расходы сюда не входят.
- Дополнительные расходы (Nebenkosten) (в законе — Betriebskosten): это расходы на содержание дома и общее пользование, например вода или вывоз мусора. Арендодатель имеет право распределять эти расходы между жильцами.
- Расходы на отопление (Heizkosten): оплата отопления и часто также горячей воды. Обычно они входят в дополнительные расходы, но часто их указывают отдельно.
- «Тёплая» аренда (Warmmiete): «холодная» аренда плюс дополнительные расходы плюс отопление. Это сумма, которую вы каждый месяц переводите арендодателю.
Простая формула: «холодная» аренда + дополнительные расходы (с отоплением) = «тёплая» аренда.
Внимание: не все используют эти слова одинаково. Иногда в объявлении написано «Warmmiete», но отопление всё равно не включено. Поэтому всегда уточняйте, что именно входит в сумму.
Что входит в дополнительные расходы?
Какие расходы арендодатель может переложить на вас, записано в законе — Betriebskostenverordnung. «Переложить» (umlegen) означает: арендодатель распределяет расходы на весь дом между всеми жильцами. Типичные дополнительные расходы:
- вода и канализация
- отопление и горячая вода
- вывоз мусора
- налог на землю (Grundsteuer)
- уборка лестницы и коридоров
- завхоз (Hausmeister)
- уход за садом
- лифт, если он есть
- электричество для лестничной клетки, подвала и наружного освещения
- страхование здания
- уборка улиц и трубочист
Важно: арендодатель может требовать только те расходы, которые указаны в договоре аренды (Mietvertrag). Поэтому внимательно прочитайте эту часть договора.
Некоторые расходы нельзя включать в дополнительные расходы. Например, ремонт дома и расходы на управление. Эти расходы арендодатель должен оплачивать сам.
Что ещё добавляется к «тёплой» аренде
Даже «тёплая» аренда часто — ещё не всё. На многие услуги вы сами заключаете договор и платите напрямую поставщику:
- Электричество для вашей квартиры: свет, холодильник, плита и стиральная машина. Подробнее: Договор на электричество.
- Газ: если в вашей квартире собственное газовое отопление (так называемое Gasetagenheizung), отопление часто не входит в «тёплую» аренду. Тогда вам нужен собственный договор. См. Договор на газ.
- Интернет: для него нужен отдельный договор. См. Интернет дома.
- Радиовещательный сбор (Rundfunkbeitrag): этот сбор платят за каждую квартиру. См. Регистрация для оплаты радиовещательного сбора.
- Страховки: страхование домашнего имущества (Hausratversicherung) защищает ваши собственные вещи. Частное страхование ответственности (private Haftpflichtversicherung) поможет, если вы что-то повредите в квартире.
Кроме того, в начале вы обычно платите залог (Kaution). Это гарантия для арендодателя. Залог может составлять не больше трёх «холодных» арендных плат. Вы можете внести его тремя ежемесячными частями. Когда вы съезжаете и всё в порядке, залог вам возвращают.
Как читать объявление о квартире
В объявлениях часто используют сокращения. Самые частые:
- KM: Kaltmiete, «холодная» аренда
- NK: Nebenkosten, дополнительные расходы
- HK: Heizkosten, расходы на отопление
- WM: Warmmiete, «тёплая» аренда
- zzgl.: zuzüglich, то есть «плюс»
- inkl.: inklusive, то есть «включая»
- KT или KV: Kaution, залог
Всегда сравнивайте квартиры по «тёплой» аренде, а не только по «холодной». Квартира с низкой «холодной» арендой в итоге может оказаться дороже, если дополнительные расходы высокие. Задайте на просмотре такие вопросы:
- Входит ли отопление в дополнительные расходы?
- Какое отопление: центральное, газ в квартире или централизованное теплоснабжение (Fernwärme)?
- Какой была сумма в последнем расчёте дополнительных расходов?
- Была ли доплата или возврат?
Размер арендной платы в Германии очень разный. В больших городах она обычно выше, чем в сельской местности. Кроме того, в некоторых городах действуют особые правила, например ограничение арендной платы при новых договорах (Mietpreisbremse). Действует ли оно у вас, зависит от федеральной земли и города.
Авансовый платёж и расчёт дополнительных расходов
Обычно вы платите дополнительные расходы каждый месяц заранее. Это называется авансовый платёж (Vorauszahlung). Арендодатель оценивает расходы примерно. В конце года он делает точный расчёт. Это работает так:
- Каждый месяц вы платите «тёплую» аренду, то есть «холодную» аренду плюс авансовый платёж за дополнительные расходы. Проще всего делать это постоянным поручением (Dauerauftrag) со своего текущего счёта (Girokonto).
- Раз в год вы получаете расчёт дополнительных расходов (Nebenkostenabrechnung). В нём указано, сколько вы действительно израсходовали.
- Если вы заплатили слишком мало, нужно доплатить (Nachzahlung).
- Если вы заплатили слишком много, вам вернут деньги (Guthaben).
- После этого арендодатель может изменить ежемесячный авансовый платёж, то есть повысить или снизить его.
Арендодатель должен прислать вам расчёт не позднее чем через двенадцать месяцев после окончания расчётного периода. Если расчёт приходит позже, он, как правило, уже не может требовать доплату. А переплату вам всё равно вернут.
Есть и другой вариант: фиксированная плата за дополнительные расходы (Nebenkostenpauschale). Тогда вы каждый месяц платите одну и ту же сумму. Ежегодного расчёта в этом случае обычно нет.
Как проверить расчёт
В расчётах бывают ошибки. Проверьте следующее:
- Правильный ли период? Он не может быть длиннее двенадцати месяцев.
- Указаны ли только те расходы, которые согласованы в договоре аренды?
- Объяснено ли, как распределяются расходы, например по квадратным метрам или по числу жильцов?
- Правильно ли указана площадь вашей квартиры?
- Правильно ли вычтены ваши авансовые платежи?
- Есть ли в расчёте ремонт или расходы на управление? Их там быть не должно.
Расходы на отопление в большой части рассчитываются по вашему фактическому потреблению. Для этого на радиаторах есть счётчики или измерительные приборы.
Вы имеете право посмотреть подтверждающие документы, например счета. Если вам что-то непонятно, задайте вопрос арендодателю письменно. Помощь можно получить в союзе квартиросъёмщиков (Mieterverein) или в консультации для арендаторов (Mieterberatung). Там обычно нужно платить членский взнос. В некоторых городах есть и бесплатные консультации.
Типичные ошибки и как их избежать
- Смотреть только на «холодную» аренду. Всегда считайте по «тёплой» аренде и не забывайте об электричестве, интернете и радиовещательном сборе.
- Не откладывать деньги на доплату. Доплата может быть большой. Откладывайте немного денег каждый месяц.
- Оплачивать расчёт, не проверив его. Внимательно прочитайте его. На возражения у вас есть двенадцать месяцев после получения.
- Не записать показания счётчиков при въезде. Запишите показания счётчиков электричества, воды и отопления и сфотографируйте их. Это поможет позже, если возникнет спор.
- Не понимать договор аренды. Попросите объяснить непонятные слова до того, как подпишете договор. Наша страница Изучение немецкого поможет вам улучшить немецкий.
- Забыть о регистрации. После въезда нужно зарегистрироваться по месту жительства (Anmeldung). Для этого вам нужно подтверждение от арендодателя. Подробнее: Регистрация по месту жительства.
Частые вопросы
Входит ли электричество в «тёплую» аренду?
Чаще всего нет. За электричество в своей квартире вы, как правило, платите сами поставщику электроэнергии. Если сомневаетесь, спросите арендодателя.
Может ли арендодатель повысить дополнительные расходы?
После расчёта он может изменить ежемесячный авансовый платёж, если расходы выросли. Повышение должно соответствовать расчёту.
Что делать, если я не могу оплатить доплату?
Заранее поговорите с арендодателем. Часто можно платить частями. Если у вас низкий доход, проверьте, можете ли вы получить жилищное пособие (Wohngeld). За это отвечает отдел жилищных пособий (Wohngeldstelle) вашего города или общины.
Нужна ли для поиска квартиры справка Schufa?
Многие арендодатели её просят. Справка показывает, вовремя ли вы оплачиваете счета. Подробнее: Что такое Schufa и как создать хорошую кредитную историю.