Almanya’da ev arayan biri birçok yeni kelimeyle karşılaşır: soğuk kira (Kaltmiete), sıcak kira (Warmmiete), yan giderler (Nebenkosten), avans ödeme (Vorauszahlung). Bu kelimeler önemlidir, çünkü her ay gerçekte ne kadar para ödeyeceğinizi belirlerler. Bu yazıda bu kavramları basitçe açıklıyoruz. Okuduktan sonra bir ev ilanını doğru okuyabilir, aylık masraflarınızı daha iyi planlayabilir ve yıllık yan gider hesap dökümünüzü (Nebenkostenabrechnung) kontrol edebilirsiniz.
En önemli kavramlara kısa bir bakış
Almanya’da kira çoğunlukla birkaç kısımdan oluşur. Bu kısımların kendi adları vardır:
- Soğuk kira (Kaltmiete) (Nettokaltmiete veya Grundmiete olarak da geçer): Bu, sadece dairenin kendisinin fiyatıdır. Isınma, su ve diğer masraflar buna dahil değildir.
- Yan giderler (Nebenkosten) (kanunda Betriebskosten): Bunlar bina ve ortak kullanım için yapılan masraflardır, örneğin su veya çöp toplama. Ev sahibi bu masrafları kiracılara paylaştırabilir.
- Isınma giderleri (Heizkosten): Isınma ve çoğu zaman sıcak su masrafları. Bunlar genellikle yan giderlere dahildir, ancak çoğu zaman ayrıca belirtilir.
- Sıcak kira (Warmmiete): Soğuk kira artı yan giderler artı ısınma giderleri. Bu, her ay ev sahibine havale ettiğiniz tutardır.
Basit bir formül işinize yarar: Soğuk kira + yan giderler (ısınma dahil) = sıcak kira.
Dikkat: Herkes bu kelimeleri aynı şekilde kullanmaz. Bazen bir ilanda „Warmmiete“ yazar, ama ısınma yine de dahil değildir. Bu yüzden tam olarak neyin dahil olduğunu her zaman sorun.
Yan giderlere neler girer?
Ev sahibinin hangi masrafları size yansıtabileceği bir yönetmelikte, Betriebskostenverordnung’da yazar. Yansıtmak (umlegen) şu demektir: Ev sahibi tüm binanın masraflarını bütün kiracılara paylaştırır. Tipik yan giderler şunlardır:
- Su ve atık su
- Isınma ve sıcak su
- Çöp toplama
- Emlak vergisi (Grundsteuer, arsa için ödenen bir vergi)
- Merdiven boşluğu ve koridorların temizliği
- Kapıcı/bina görevlisi (Hausmeister)
- Bahçe bakımı
- Varsa asansör
- Merdiven boşluğu, bodrum ve dış aydınlatma için elektrik
- Bina sigortası
- Sokak temizliği ve baca temizleyicisi (Schornsteinfeger)
Önemli: Ev sahibi sadece kira sözleşmesinde (Mietvertrag) yazan masrafları isteyebilir. Bu yüzden sözleşmenin bu kısmını dikkatlice okuyun.
Bazı masraflar yan giderlerde yer alamaz. Bunlara örneğin binadaki onarımlar ve yönetim masrafları dahildir. Bu masrafları ev sahibinin kendisi ödemek zorundadır.
Sıcak kiraya ek olarak gelen masraflar
Sıcak kira da çoğu zaman her şey değildir. Birçok şey için kendiniz bir sözleşme yapar ve doğrudan bir firmaya ödersiniz:
- Daireniz için elektrik: Işık, buzdolabı, ocak ve çamaşır makinesi. Daha fazlası için: Elektrik aboneliği.
- Doğalgaz: Dairenizde kendi doğalgaz kombiniz varsa (Gasetagenheizung denir), ısınma çoğu zaman sıcak kiraya dahil değildir. O zaman kendi sözleşmenize ihtiyacınız olur. Bakınız: Doğalgaz aboneliği.
- İnternet: Bunun için kendi sözleşmenize ihtiyacınız var. Bakınız: Ev interneti.
- Yayın ücreti (Rundfunkbeitrag): Bu ücreti her konut öder. Bakınız: Yayın ücreti kaydı.
- Sigortalar: Bir ev eşyası sigortası (Hausratversicherung) kendi eşyalarınızı korur. Bir özel sorumluluk sigortası (private Haftpflichtversicherung), dairede bir şeye zarar verirseniz yardımcı olur.
Başlangıçta ayrıca çoğunlukla bir depozito (Kaution) ödersiniz. Bu, ev sahibi için bir güvencedir. Depozito en fazla üç aylık soğuk kira kadar olabilir. Bunu üç aylık taksitle ödeyebilirsiniz. Taşınırken her şey yolundaysa depozitoyu geri alırsınız.
Bir ev ilanı nasıl okunur
İlanlarda sık sık kısaltmalar yer alır. En yaygın olanlar şunlardır:
- KM: Kaltmiete (soğuk kira)
- NK: Nebenkosten (yan giderler)
- HK: Heizkosten (ısınma giderleri)
- WM: Warmmiete (sıcak kira)
- zzgl.: zuzüglich, yani „artı“
- inkl.: inklusive, yani „dahil“
- KT veya KV: Kaution (depozito)
Daireleri her zaman sıcak kiraya göre karşılaştırın, sadece soğuk kiraya göre değil. Soğuk kirası düşük bir daire, yan giderler yüksekse sonunda daha pahalı olabilir. Evi görmeye gittiğinizde (Besichtigung) şu soruları sorun:
- Isınma yan giderlere dahil mi?
- Isınma nasıl sağlanıyor: merkezi ısıtma, dairede doğalgaz mı yoksa bölgesel ısıtma (Fernwärme) mı?
- Son yan gider hesap dökümü ne kadardı?
- Ek ödeme mi yoksa geri ödeme mi çıktı?
Almanya’da kira seviyeleri çok farklıdır. Büyük şehirlerde genellikle kırsal bölgelerden daha yüksektir. Bazı şehirlerde ayrıca özel kurallar vardır, örneğin yeni kiralar için bir üst sınır (Mietpreisbremse). Bunun sizin için geçerli olup olmadığı eyalete ve şehre bağlıdır.
Avans ödeme ve yan gider hesap dökümü
Yan giderleri çoğunlukla her ay önceden ödersiniz. Buna avans ödeme (Vorauszahlung) denir. Ev sahibi masrafları tahmin eder. Yıl sonunda tam hesabı çıkarır. Sistem şöyle işler:
- Her ay sıcak kirayı, yani soğuk kira artı yan giderler için avans ödemeyi ödersiniz. Bunun en kolay yolu vadesiz hesabınızdan (Girokonto) bir düzenli ödeme talimatıdır (Dauerauftrag).
- Yılda bir kez yan gider hesap dökümünü (Nebenkostenabrechnung) alırsınız. Burada gerçekte ne kadar tükettiğiniz yazar.
- Az ödediyseniz, bir miktar ek ödeme yapmanız gerekir (Nachzahlung).
- Fazla ödediyseniz, para geri alırsınız (Guthaben).
- Ardından ev sahibi aylık avans ödemeyi uyarlayabilir, yani artırabilir veya düşürebilir.
Ev sahibi hesap dökümünü size en geç hesap döneminin bitiminden on iki ay sonra göndermek zorundadır. Daha geç gelirse, kural olarak artık ek ödeme talep edemez. Ancak alacağınızı (Guthaben) yine de alırsınız.
Başka bir seçenek de vardır: götürü yan gider (Nebenkostenpauschale). Bu durumda her ay sabit bir tutar ödersiniz. O zaman genellikle yıllık hesap dökümü olmaz.
Hesap dökümünüzü nasıl kontrol edersiniz
Hesap dökümlerinde hatalar olabilir. Şu noktaları kontrol edin:
- Dönem doğru mu? On iki aydan uzun olamaz.
- Sadece kira sözleşmesinde kararlaştırılan masraflar mı yer alıyor?
- Masrafların nasıl paylaştırıldığı açıklanmış mı, örneğin metrekareye veya kişi sayısına göre?
- Dairenizin büyüklüğü doğru mu?
- Avans ödemeleriniz doğru şekilde düşülmüş mü?
- İçinde onarım veya yönetim masrafları var mı? Bunlar yer alamaz.
Isınma giderleri büyük ölçüde gerçek tüketiminize göre hesaplanır. Bunun için sayaçlar veya kaloriferlerin üzerinde ölçüm cihazları bulunur.
Belgeleri, örneğin faturaları görme hakkınız vardır. Bir şeyi anlamazsanız, ev sahibine yazılı olarak sorun. Bir kiracılar derneğinden (Mieterverein) veya bir kiracı danışma merkezinden (Mieterberatung) yardım alabilirsiniz. Orada genellikle bir üyelik aidatı ödersiniz. Bazı şehirler ücretsiz danışmanlık da sunar.
Tipik hatalar ve bunlardan nasıl kaçınılır
- Sadece soğuk kiraya bakmak. Her zaman sıcak kirayla hesap yapın ve elektrik, internet ve yayın ücretini de düşünün.
- Ek ödeme için para ayırmamak. Bir ek ödeme yüksek olabilir. Her ay biraz para kenara koyun.
- Hesap dökümünü kontrol etmeden ödemek. Dikkatlice okuyun. İtiraz etmek için dökümü aldıktan sonra on iki ay süreniz var.
- Taşınırken sayaç değerlerini not etmemek. Elektrik, su ve ısınma sayaçlarının değerlerini yazın ve fotoğraflarını çekin. Bu, ileride anlaşmazlık olursa işinize yarar.
- Kira sözleşmesini anlamamak. İmzalamadan önce anlamadığınız kelimeleri açıklatın. Almanca öğrenmek sayfamız Almancanızı geliştirmenize yardımcı olur.
- İkamet kaydını unutmak. Taşındıktan sonra ikametinizi kaydettirmeniz (Anmeldung) gerekir. Bunun için ev sahibinden bir onay belgesine ihtiyacınız vardır. Daha fazlası için: İkamet kaydı.
Sık sorulan sorular
Elektrik sıcak kiraya dahil mi?
Çoğunlukla hayır. Daireniz için elektriği genellikle kendiniz bir elektrik şirketine ödersiniz. Emin değilseniz ev sahibine sorun.
Ev sahibi yan giderleri artırabilir mi?
Bir hesap dökümünden sonra masraflar arttıysa aylık avans ödemeyi uyarlayabilir. Artış, hesap dökümüyle uyumlu olmalıdır.
Ek ödemeyi ödeyemezsem ne yapmalıyım?
Erkenden ev sahibiyle konuşun. Çoğu zaman taksitle ödeme mümkündür. Geliriniz düşükse konut yardımı (Wohngeld) alıp alamayacağınızı kontrol edebilirsiniz. Bunun için şehrinizin veya belediyenizin konut yardımı dairesi (Wohngeldstelle) yetkilidir.
Ev ararken Schufa raporuna (Schufa-Auskunft) ihtiyacım var mı?
Birçok ev sahibi bunu ister. Rapor, faturalarınızı zamanında ödeyip ödemediğinizi gösterir. Daha fazlası için: Schufa’yı anlamak ve oluşturmak.