Wer in Deutschland eine Wohnung sucht, liest viele neue Wörter: Kaltmiete, Warmmiete, Nebenkosten, Vorauszahlung. Diese Wörter sind wichtig, denn sie bestimmen, wie viel Geld Sie jeden Monat wirklich bezahlen. In diesem Artikel erklären wir die Begriffe einfach. Nach dem Lesen können Sie eine Wohnungsanzeige richtig lesen, Ihre monatlichen Kosten besser planen und Ihre jährliche Nebenkostenabrechnung prüfen.
Die wichtigsten Begriffe auf einen Blick
Die Miete in Deutschland besteht meistens aus mehreren Teilen. Diese Teile haben eigene Namen:
- Kaltmiete (auch Nettokaltmiete oder Grundmiete): Das ist der Preis nur für die Wohnung selbst. Heizung, Wasser und andere Kosten sind nicht dabei.
- Nebenkosten (im Gesetz Betriebskosten): Das sind Kosten für das Haus und die gemeinsame Nutzung, zum Beispiel Wasser oder Müllabfuhr. Der Vermieter darf diese Kosten auf die Mieter verteilen.
- Heizkosten: Die Kosten für Heizung und oft auch für warmes Wasser. Sie gehören meistens zu den Nebenkosten, werden aber oft extra genannt.
- Warmmiete: Kaltmiete plus Nebenkosten plus Heizkosten. Das ist der Betrag, den Sie jeden Monat an den Vermieter überweisen.
Eine einfache Formel hilft: Kaltmiete + Nebenkosten (mit Heizung) = Warmmiete.
Achtung: Nicht alle Menschen benutzen die Wörter gleich. Manchmal steht „Warmmiete“ in einer Anzeige, aber die Heizung ist trotzdem nicht dabei. Fragen Sie deshalb immer nach, was genau enthalten ist.
Was gehört zu den Nebenkosten?
Welche Kosten der Vermieter auf Sie umlegen darf, steht in einem Gesetz, der Betriebskostenverordnung. Umlegen bedeutet: Der Vermieter verteilt die Kosten für das ganze Haus auf alle Mieter. Typische Nebenkosten sind:
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Müllabfuhr
- Grundsteuer (eine Steuer für das Grundstück)
- Reinigung von Treppenhaus und Fluren
- Hausmeister
- Gartenpflege
- Aufzug, wenn es einen gibt
- Strom für Treppenhaus, Keller und Außenlicht
- Versicherung für das Gebäude
- Straßenreinigung und Schornsteinfeger
Wichtig: Der Vermieter darf nur die Kosten verlangen, die im Mietvertrag stehen. Lesen Sie diesen Teil des Vertrags deshalb genau.
Einige Kosten dürfen nicht in den Nebenkosten stehen. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen am Haus und Kosten für die Verwaltung. Diese Kosten muss der Vermieter selbst bezahlen.
Diese Kosten kommen zur Warmmiete noch dazu
Auch die Warmmiete ist oft nicht alles. Für viele Dinge schließen Sie selbst einen Vertrag ab und bezahlen direkt an einen Anbieter:
- Strom für Ihre Wohnung: Licht, Kühlschrank, Herd und Waschmaschine. Mehr dazu unter Strom anmelden.
- Gas: Wenn Ihre Wohnung eine eigene Gasheizung hat (eine sogenannte Gasetagenheizung), ist die Heizung oft nicht in der Warmmiete. Dann brauchen Sie einen eigenen Vertrag. Siehe Gas anmelden.
- Internet: Dafür brauchen Sie einen eigenen Vertrag. Siehe Internet für zu Hause.
- Rundfunkbeitrag: Diesen Beitrag zahlt jede Wohnung. Siehe Rundfunkbeitrag anmelden.
- Versicherungen: Eine Hausratversicherung schützt Ihre eigenen Sachen. Eine private Haftpflichtversicherung hilft, wenn Sie in der Wohnung etwas beschädigen.
Am Anfang zahlen Sie außerdem meistens eine Kaution. Das ist eine Sicherheit für den Vermieter. Die Kaution darf höchstens drei Kaltmieten betragen. Sie dürfen sie in drei Monatsraten bezahlen. Wenn Sie ausziehen und alles in Ordnung ist, bekommen Sie die Kaution zurück.
So lesen Sie eine Wohnungsanzeige
In Anzeigen stehen oft Abkürzungen. Diese sind häufig:
- KM: Kaltmiete
- NK: Nebenkosten
- HK: Heizkosten
- WM: Warmmiete
- zzgl.: zuzüglich, das heißt „plus“
- inkl.: inklusive, das heißt „mit“
- KT oder KV: Kaution
Vergleichen Sie Wohnungen immer mit der Warmmiete, nicht nur mit der Kaltmiete. Eine Wohnung mit niedriger Kaltmiete kann am Ende teurer sein, wenn die Nebenkosten hoch sind. Stellen Sie bei der Besichtigung diese Fragen:
- Ist die Heizung in den Nebenkosten enthalten?
- Wie wird geheizt: Zentralheizung, Gas in der Wohnung oder Fernwärme?
- Wie hoch war die letzte Nebenkostenabrechnung?
- Gibt es eine Nachzahlung oder eine Rückzahlung?
Die Höhe der Mieten ist in Deutschland sehr unterschiedlich. In großen Städten ist sie meistens höher als auf dem Land. In manchen Städten gibt es außerdem besondere Regeln, zum Beispiel eine Grenze für neue Mieten (Mietpreisbremse). Ob das bei Ihnen gilt, hängt vom Bundesland und von der Stadt ab.
Vorauszahlung und Nebenkostenabrechnung
Meistens zahlen Sie die Nebenkosten jeden Monat im Voraus. Das heißt Vorauszahlung. Der Vermieter schätzt die Kosten. Am Ende des Jahres rechnet er genau ab. So funktioniert es:
- Sie zahlen jeden Monat die Warmmiete, also Kaltmiete plus Vorauszahlung für die Nebenkosten. Am einfachsten geht das mit einem Dauerauftrag von Ihrem Girokonto.
- Einmal im Jahr bekommen Sie die Nebenkostenabrechnung. Darin steht, was Sie wirklich verbraucht haben.
- Haben Sie zu wenig bezahlt, müssen Sie etwas nachzahlen (Nachzahlung).
- Haben Sie zu viel bezahlt, bekommen Sie Geld zurück (Guthaben).
- Danach kann der Vermieter die monatliche Vorauszahlung anpassen, also erhöhen oder senken.
Der Vermieter muss Ihnen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums schicken. Kommt sie später, muss er in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen dürfen. Ein Guthaben bekommen Sie aber trotzdem.
Es gibt auch eine andere Möglichkeit: die Nebenkostenpauschale. Dann zahlen Sie jeden Monat einen festen Betrag. Eine jährliche Abrechnung gibt es dann normalerweise nicht.
So prüfen Sie Ihre Abrechnung
Fehler in Abrechnungen kommen vor. Prüfen Sie diese Punkte:
- Stimmt der Zeitraum? Er darf nicht länger als zwölf Monate sein.
- Stehen nur Kosten darin, die auch im Mietvertrag vereinbart sind?
- Ist erklärt, wie die Kosten verteilt werden, zum Beispiel nach Quadratmetern oder nach Personen?
- Stimmt die Größe Ihrer Wohnung?
- Sind Ihre Vorauszahlungen richtig abgezogen?
- Sind Reparaturen oder Verwaltungskosten darin? Diese dürfen nicht darin stehen.
Die Heizkosten werden zum großen Teil nach Ihrem echten Verbrauch berechnet. Dafür gibt es Zähler oder Messgeräte an den Heizkörpern.
Sie haben das Recht, die Belege anzusehen, zum Beispiel Rechnungen. Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie den Vermieter schriftlich. Hilfe bekommen Sie bei einem Mieterverein oder einer Mieterberatung. Dort zahlen Sie meistens einen Mitgliedsbeitrag. Manche Städte bieten auch kostenlose Beratung an.
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
- Nur auf die Kaltmiete schauen. Rechnen Sie immer mit der Warmmiete und denken Sie an Strom, Internet und Rundfunkbeitrag.
- Kein Geld für eine Nachzahlung zurücklegen. Eine Nachzahlung kann hoch sein. Legen Sie jeden Monat etwas Geld zur Seite.
- Die Abrechnung ungeprüft bezahlen. Lesen Sie sie genau. Für Einwände haben Sie zwölf Monate nach Erhalt Zeit.
- Zählerstände beim Einzug nicht notieren. Schreiben Sie die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung auf und machen Sie Fotos. Das hilft später bei Streit.
- Den Mietvertrag nicht verstehen. Lassen Sie sich unklare Wörter erklären, bevor Sie unterschreiben. Unsere Seite Deutsch lernen hilft Ihnen, Ihr Deutsch zu verbessern.
- Die Anmeldung vergessen. Nach dem Einzug müssen Sie Ihren Wohnsitz anmelden. Dafür brauchen Sie eine Bestätigung vom Vermieter. Mehr unter Wohnsitz anmelden.
Häufige Fragen
Ist Strom in der Warmmiete enthalten?
Meistens nicht. Den Strom für Ihre Wohnung bezahlen Sie in der Regel selbst an einen Stromanbieter. Fragen Sie im Zweifel den Vermieter.
Darf der Vermieter die Nebenkosten erhöhen?
Nach einer Abrechnung darf er die monatliche Vorauszahlung anpassen, wenn die Kosten gestiegen sind. Die Erhöhung muss zur Abrechnung passen.
Was mache ich, wenn ich die Nachzahlung nicht bezahlen kann?
Sprechen Sie früh mit dem Vermieter. Oft ist eine Zahlung in Raten möglich. Bei wenig Einkommen können Sie prüfen, ob Sie Wohngeld bekommen. Zuständig ist die Wohngeldstelle Ihrer Stadt oder Gemeinde.
Brauche ich für die Wohnungssuche eine Schufa-Auskunft?
Viele Vermieter fragen danach. Die Auskunft zeigt, ob Sie Rechnungen pünktlich bezahlen. Mehr dazu unter Schufa verstehen und aufbauen.